El fideicomiso inmobiliario ha cobrado mucha importancia gracias a las ventajas que ofrece, debido a que es apto para el desarrollo de un proyecto. Los fideicomisos inmobiliarios son formas de fortalecer al sector inmobiliario y de participar en el crecimiento sostenido que ha presentado en los últimos años.
¿Qué es un fideicomiso?
El fideicomiso es un contrato en el cual las personas físicas o morales transmiten a la banca la titularidad o propiedad de bienes o de derechos con el fin de determinados a favor de un beneficiario.
Principales tipos de fideicomiso
Los fideicomisos deben cumplir las normas de transparencia de cualquier institución pública. Los tipos de fideicomiso más comunes son:
- Fideicomisos de administración. Es un contrato donde el fideicomitente transmite, afecta y entrega en fideicomiso valores, recursos, bienes o derechos para que sean utilizados en fines legales y específicos.
- Fideicomiso de garantía. En este contrato, se trasmite y entrega recursos, bienes o derechos en un fideicomiso; sin embargo, se debe garantizar al fideicomisario el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.
- Fideicomiso de inversión. Se tiene como fin la inversión del patrimonio del fideicomiso, y se encomienda la realización de tales fines al fiduciario.
- Fideicomiso inmobiliario. Es el contrato que transfieren bienes inmuebles y/o recursos financieros para que el fiduciario los gestione con el objeto de desarrollar un nuevo proyecto comercial, industrial, turístico o de vivienda.
Elementos un fideicomiso inmobiliario
Este instrumento es ideal para crear y desarrollar emprendimientos en bienes raíces con capital de terceras personas. El fideicomiso se compone por diferentes puntos.
1. Fideicomitente o fiduciante
Es quien aporta los fondos para comprar un terreno y cubre el costo que involucre la obra. Los fiduciantes establecen la finalidad del fideicomiso. Esta flexibilidad permite que sea un medio eficaz y seguro para alcanzar los objetivos de las partes involucradas.
2. Fiduciario
Es quien recibe el capital para efectuar la construcción de la obra y la inscribe a su nombre temporalmente con ciertas condiciones. A diferencia de cualquier otro dueño, el fiduciario únicamente puede destinar los bienes a los fines que se establecieron en el fideicomiso.
3. Fideicomisario o beneficiario
Es la persona física o moral que recibe los dominios; Son los que reciben el inmueble edificado con base en las características solicitadas.
¿Para qué sirve el fideicomiso de inmuebles?
Sirve para financiar la adquisición de una propiedad, al mismo tiempo que se crea un instrumento legal que permite solucionar los posibles conflictos que pudieran presentarse.
Además, este tipo de contrato ofrece ventajas:
- Menores costos de ejecución en proyectos de construcción.
- Patrimonio separado del personal, por lo que no se puede embargar.
- Brinda seguridad jurídica.
- Genera confianza a los inversores que participan en el proyecto.
- Los derechos fiduciarios pueden negociarse entre las partes.
Requisitos de los fideicomisos inmobiliarios
Es importante que cuente con una estructura orgánica y administrativa, entre otras más:
- Debe estar escrito e indicar las obligaciones y beneficios que tienen las partes involucradas.
- Debe existir un consenso para que el fideicomiso se concrete.
- Contar con una unidad de control y vigilancia que dictamine el desempeño de la entidad.
- Autonomía de gestión para el cumplimiento completo y cabal de los objetivos asignados.
- Contar con una personalidad jurídica que funja como sujeto activo o pasivo en las relaciones jurídicas.
- Instituciones fiduciarias que sean sociedades nacionales de crédito o instituciones de banca en desarrollo.
Proceso en los fideicomisos inmobiliarios
Este proceso comprende tres etapas:
- La primera está destinada a revisar la documentación para el contrato, como los títulos, permisos de las autoridades, estudios y planos de factibilidad.
- La segunda etapa consiste en el desarrollo propio de la obra y la celebración de los contratos de suministros.
- La última etapa es la liquidación del proyecto que incluye las escrituras de los inmuebles, el trámite de los pagos ante las entidades financieras y los créditos individuales actuales.
Comprar propiedades a través de un fideicomiso
Utilizando un fideicomiso bancario es posible adquirir bienes raíces por medio de un banco mexicano en nombre del comprador. El banco actúa como fiduciario y el comprador como beneficiario.
El banco posee el título, pero sin ningún beneficio, así mismo, el comprador se vuelve en propietario legal del inmueble comprado con la posibilidad de venderlo, alquilarlo, mejorarlo y beneficiarse como mejor le convenga.
El banco asegura que el cierre del contrato sea apropiado y legal, y no podrá cambiar el derecho de los beneficiarios o hacer alguna modificación referente a la propiedad sin las instrucciones escritas del comprador.